Rénover en copropriété : nouvelles réglementations

Article 158 de la loi n°2021-1104

Le Diagnostic de Performance Énergétique collectif est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Il doit être délivré avant le :

• 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• 1^er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots
• 1^er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 51 lots

Il est à renouveler ou à mettre à jour tous les 10 ans.

Exception : Les copropriétés ayant réalisé un DPE après le 1^er juillet 2021 et qui affichent une classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1 ne sont pas dans l’obligation de réaliser un DPE collectif. Il est important de préciser que les copropriétés ayant réalisé un audit énergétique ou un DPE avant le 1^er janvier 2018 conformément à la loi Grenelle sont soumise à l’obligation de réaliser un DPE collectif.

Article L. 731-1 du code de la Construction et de l’Habitat (CCH)  24/03/2014
Entré en vigueur au 1/01/2017

Qu’est-ce que c’est ?

Le DTG inclut un DPE Collectif ou un audit énergétique et une analyse de la situation architecturale, légale et règlementaire de la copropriété et du besoin de travaux des bâtiments.

Le DTG fait état de plusieurs éléments :

• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble;
• Un Diagnostic de Performance Energétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 126-31 satisfait cette obligation.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années (PPPT)

Est-il obligatoire ?

Contrairement au  DPE collectif, la réalisation d’un DTG n’est pas obligatoire. A savoir que depuis 2017, le DTG est obligatoirement mis au vote lors d’une assemblée générale pour décider de sa réalisation ou non.
Si un DTG est réalisé et qu’il démontre que des travaux sont nécessaires (liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, sur les 10 prochaines années), alors le syndic est dans l’obligation de proposer à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.

Article 171 de la loi n°2021-1104

Qu’est-ce que c’est ?

Le PPPT, inscrit dans la loi Climat et Résilience, est le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux. Il est basé sur une analyse du bâti et des équipements de la copropriété ainsi que sur le DPE collectif ou audit énergétique de la copropriété. Il répertorie l’ensemble des travaux à réaliser pour l’entretien et la rénovation énergétique d’un immeuble, précisant leur coût, leur niveau d’urgence et leur performance.

Le PPPT contient :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de CO₂;
• une estimation du niveau de performance que les travaux mentionnés ci-dessus permettent d’atteindre ;
• une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
• une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Il éclaire les copropriétaires sur les priorités d’actions à moyen terme et leur permet ainsi de choisir et de voter le Plan Pluriannuel de Travaux.

Qui peut réaliser un PPPT ?

Si l’arrivée prochaine d’un décret doit préciser les personnes habilitées à réaliser un PPPT, les premières informations semblent pointer vers les mêmes professionnels pouvant réaliser un DTG (Diagnostic Technique Global), soit un bureau d’études, un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier habilité. En effet, le PPPT est un des livrables du DTG.

Comment se déroule un PPPT ?

La décision de réalisée un PPPT est votée en AG à la majorité simple (Art 24). Il est possible d’utiliser les  fonds  de  travaux  disponibles  pour  sa réalisation.

Une fois élaboré, le PPPT doit être présenté à l’AG suivante.  S’il  fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette AG la question de l’adoption de tout ou partie d’un PPT (Plan Pluriannuel de Travaux), à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Art 25).

Si l’AG adopte le PPT, alors elle doit voter simultanément la provision annuelle des fonds sur le fonds travaux de la copropriété (minimum 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté).

Quelles obligations ?

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés (constituées partiellement ou en totalité de logements), de plus de 15 ans, dès le :

• 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots**
• 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 51 lots

** Lots  principaux de logements, de bureaux ou de commerces

Son élaboration doit être actualisée tous les 10 ans.